“地王”专业户建发下半年要以销定投控风险，灯塔项目将入市迎市场大考

界面新闻记者 | 王婷婷

界面新闻编辑 | 李慎



“下半年的拓展将流动性置于首位，投资时优先考虑计划周期和价格风险。”在接连获取多个城市的“地王”项目之后，建发下半年决定在做好产品、风险控制的前提下，再提升投资力度。

8月25日下午，厦门国资房企建发房产的控股子公司建发国际（01908.HK）举行投资者会议。界面新闻获悉，手持多个“地王”的建发，下半年将发力产品端，“公司将聚焦高质量灯塔项目的落地，确保实现预期目标、实现灯塔引领。”



“今年我们将全面推进灯塔项目的战略，在北京、上海、成都、杭州和厦门5个城市。”建发国际行政总裁田美坦表示，灯塔项目由集团研发中心牵头，产品将因地制宜，不会千篇一律。

这些“灯塔项目”将为建发贡献大量货值。据界面新闻了解，建发今年的推货目标是1700亿元，上半年已经新增供货667亿元，预计下半年的新增供货额大概为1000亿元，整体供货节奏下半年高于上半年，9月份开始陆续增加，包括上海、杭州、成都等项目。

据田美坦介绍，目前位于北京的建发海晏已基本售罄，预计国庆前后在上海推出建发海宸第一批房源，杭州和成都的项目正在规划建设中，预计到年底完成。“我们的整体销售情况以及产品的溢价应该超过竞品。”

界面新闻了解到，2025年，建发一改过往激进模式，对拿地愈发“挑剔”，将投资重心放在核心城市核心地段。于是，在今年年初，建发接连拿下了杭州、成都楼面价最贵的地块。这之后，在上海又通过协议方式将杨浦新江湾地块收入囊中。



建发管理层表示，对于下半年，建发并不迫切需要获取土地，会根据销售情况以销定投，择机补货。“我们仍然坚持年初的城市选择，我们确定的原则是可以长期深耕的城市，市场容量大或者相对稳定并且品牌影响力大的核心城市。”

相比不少房企陷入增收不增利或亏损，建发表现得相对从容。根据8月22日公布的半年报，上半年建发实现收入约为341.6亿元，与上年同期比较增长约4.3%。

其中物业开发分部收入约为321.4亿元，与上年同期比较增长约3.7%。分城市来看，上海排第一，上半年录得约销售额77.1亿元；厦门第二，47.88亿元；漳州第三，34.92亿元；贵阳、无锡、佛山、长沙、泉州、苏州依次排其后。

数据显示，该期间公司权益持有人应占利润约为9.1亿元，与上年同期比较增加约11.8%，基本每股盈利为48.09分。

销售方面，今年上半年，集团连同其合营公司及联营公司实现归属公司股东权益的累计合同销售金额约533.5亿元，归属公司股东权益的累计合同销售总建筑面积约200.8万平方米，与去年同期比较分别增加约24.8亿元及减少约45.1万平方米，分别增加约4.9%及减少约18.4%。

这期间，杭州为建发贡献了119.1亿元的合同销售金额，位列所有城市第一；在北京实现82.5亿元，在厦门录得55.5亿元，在上海录得47.6亿元；福州、武汉、成都、苏州、泉州排其后。

截至2025年6月30日止六个月，集团连同其合营公司及联营公司实现物业开发现金回款合计约为658亿元。

 

在上述这些建发重点深耕的城市，管理层表示要不断提升市场占有率。

建发管理层表示，“实际我们并未制定具体目标，但我们有进入前5的考虑。”在其看来，建发在北京、上海和杭州的市场占有率都有待提升。

“福建省和成都可能受制于供货节奏的影响，不明显。但在北京，建发的市占率一直不高，2.6%左右，今年上半年已经上升到5.1%。上海去年在1.5%左右，今年上半年我们是2.7%，还会继续提升。”

建发管理层指出，杭州应该上升幅度较为明显，去年建发的市占率为8.7%，今年上半年已经达到14.3%。

房地产近几年深度调整，也让建发有了些新的思考。

建发国际董事会主席林伟国表示，今年5月份之前，整体楼市表现良好。但从5月开始，尤其是近两个月市场确实呈现下行趋势。有些地方下跌较多，市场分化相当严重。

例如北京、上海、杭州与成都，无论是土拍市场还是总体销售市场，热度都尚可，尤其是核心地段。上海的一些内环、中环，都有触发积分以及热销项目的案例，但外环整体并不理想。所以，北京和上海都推出了限购等放松政策。

“我判断年初的情况与现在相似，市场将持续分化。”林伟国认为，现在的市场环境发生变化，不是说购买一块土地盖好房子，便可以将其售卖，这是现实问题。

因此，建发最近一直在学习供应链系统，供应链的能力体现在使用优质的供应商和材料来支撑产品品质。整个系统设计上的需求，包括整体节点、供货节奏以及生产节奏和需求，供应链建设和运营能力的提升将使建发的投资更为有效，通过运营端能够避免投资出现较大风险。

林伟国表示，即便是建发力推的灯塔项目，地段和质地都很好，但建发团队对市场是否认可还是战战兢兢，如履薄冰。“最终能否成功还需要等待销售结果，其他几个项目基本在9月之后开盘，我们需要等待市场的检验。”

对于规模，建发不再过于关注。当然，建发必须在整体市场总规模中占据一定地位，但重心是核心竞争力，核心竞争力可以提升公司的生存能力和盈利能力。

田美坦也表示，房地产过去的发展相对粗放，缺乏关于成本的精准控制能力。建发一直致力于打造全流程的管控体系，未来5年应该大力加强此项工作。

此外，目前房地产已转入买方市场，因此建发需要洞察客户需求，需要为每个项目、每块土地明确界定，即客情定位、配置标准以及相应售价。这非常重要。

“还需要坚持建发一贯的产品创新研发能力。尤其从今年开始，我们将在灯塔项目中设立一个站点，将不断总结经验。”

不过，在田美坦看来，房地产最重要的是投资能力。计划在哪些地方布局以及对投资有何想法，在时间和项目定位方面的把握能力都很关键。

“第四季度时再观察具体情况，如果条件合适，就可以进行布局，并非一定在现在。”田美坦向投资者表示。