界面新闻记者 |
界面新闻编辑 | 李慎
上海六批次也是年内最热门土拍正式拉开序幕。
7月24日-25日，上海开启今年第6批次集中土拍，8宗地块总起价236.7亿元，分别分布于浦东新区、徐汇区、静安区、虹口区、闵行区、奉贤区、普陀区及青浦区，总用地面积350亩，总建筑面积52.3万平方米。
24日土拍开启上半场竞赛，11家央国企围猎5宗宅地，最终4宗地块溢价成交，1宗地块底价出让，共收金185.3亿元，平均溢价率13%。
其中，央企中海是今日最大赢家，斥资近119亿元连获两宗热门地块。此外，安徽国资房企安徽高速也血拼到地块中止价，溢价30%拿下闵行莘庄地块。
“从竞拍情况看，闵行区莘庄地块热度最高，静安区东斯文里地块、奉贤区奉贤新城地块、普陀区真如多用途组团用地保持一定热度，青浦区青浦新城多用途组团用地底价成交。”
中指研究院上海数据总经理张文静认为，上海凭借庞大的经济规模、完善的基础设施以及丰富的资源和人才储备，持续保持着较强的房地产投资吸引力，房企积极将区位条件优越的高品质地块收入囊中，既增加了自身的优质土储，有利于自身经营，又可向市场持续提供优质住宅产品。
7月25日，还有另外3宗热门地块开拍，看点更足，预计会上演一场激烈的土拍大战。
央企中海强势出击，119亿连下两城
24日上午，3宗地块被摆上拍卖桌，中海完胜。
静安区C050202单元053-b-1地块最受关注。这是东斯文里片区首幅住宅用地，今年4月，053-b-1地块由100米限高的商办用地调整为150米限高的住宅+商业综合用地，并在6月份明确，将053b街坊开发地块主导功能由商办为主调整为住宅为主。
出让信息显示，该地块土地出让面积16809.38平方米，规划建筑面积59337.11平方米（其中住宅79%，商业21%），容积率3.53，地上建筑限高150米，顺德路沿街建筑限高12米，石门二路沿街建筑高度按照现状建筑高度控制；地块起始价48.71亿元，起始楼面价82098元/平方米。
根据土地出让要求，商业物业须100%自持；配建社区级公共服务设施3500平方米（计容）。无配建保障性租赁住房要求、无配建高端人才房要求、无中小套型要求，商品住宅装修标准不低于7000元/平方米（集采价）。
地块共吸引了招商蛇口&象屿地产、中海、保利发展、华润置地四家竞买人参与现场竞价，经过34轮竞价，最终由中海以总价53.63亿元竞得，成交楼面价90390元/平方米，溢价率10.10%。
上海中原地产市场分析师卢文曦向界面新闻表示，该地块虽吸引4家竞买人参拍，但主要争夺集中在招商联合体和中海之间，另外两家报价都很少。中海虽然报价上保持强势，应价速度快，但最后结果来看，溢价率并不算高。
“毕竟技术上考虑到风貌，装修标准在7000元/平方米以上，还要有部分商业开发的要求，建设成本并不低，以及未来潜在的诸多豪宅供应，说明房企还是保持一份理性。”卢文曦指出。
对于中海而言，今年还未在上海土拍中有斩获，如果速度较快，可以抢在今年底入市一批房源，对完成今年的营销任务会有帮助。
上午同步竞拍的还有普陀区W060401单元A03D-01、A03D-03地块，中海依然在列，与上海城建展开激烈争夺。
该地块由1宗宅地和1宗商服地块组成，总土地出让面积47199.11平方米，总规划建筑面积110925.6平方米，总起始价57.15亿元，起始综合楼面价51521元/平方米。
最终，中海以总价65.25亿元竞得普陀地块，成交综合楼面价58823元/平方米，溢价率14.17%。至此，中海在一个上午就斥资118.88亿元拿下两宗地块。
业内分析，这两宗地块成交的溢价率都不算高，中海的拿地代价并不大，主要原因在于两幅地块均非纯宅地，都需要配建一部分商业，这也是土地竞争并不激烈的因素。
这是上海今年出让地块数量最多、品质最优、货值最高的一场土拍，拿到了两块地的中海还要乘胜追击，在下午竞拍的闵行莘庄地块中，中海也多次举牌竞价，但最终未能将地块收入囊中。
地方国资房企凶猛，高溢价夺地
在这一轮土拍中，厦门国资房企和安徽国资房企的拿地意愿十分强烈。
24日上午推出的另一宗地块为青浦新城多用途组团用地，是由3幅住宅用地、2幅商业用地组成，总土地出让面积70377.23平方米，总规划建筑面积147059.45平方米，总起始价21.948亿元，起始综合楼面价14925元/平方米。
最终竞得者是来自厦门的联发集团，联发&中建三局以底价21.948亿元竞得，成交综合楼面价14925元/平方米，溢价率0%。
这是联发集团今年在上海拿到的第二宗地块。今年6月20日，联发还以21.004亿元的总价拿下浦东新区曹路科教园区（PDP0-0306）单元C1A-3、C1A-7地块，溢价率高达41.68%，成交楼板价33957元/平方米。
在此之前，联发集团内部人士告诉界面新闻，高溢价拿地没问题，主要是看产品是否有利润，只要账算得过来，可以通过产品的价值打造将价格卖上去。对于联发而言，虽然目前拿地没有很迫切，但也有拿地的要求，“行业已经经历了一轮调整，企业肯定要拿地，拿地也是要赚钱。”
24日下午共推出两宗地块，一宗位于闵行莘庄，一宗位于奉贤新城。
其中，闵行区莘庄社区02单元06-05地块将今日土拍热度进一步推高。该地块共吸引了安徽高速、中海、象屿、保利发展共四家竞买人参与竞价，现场经过78轮竞价达到中止价36.887亿元，对应溢价率40%，2家竞买人退出，2家竞买人进入竞高品质环节，并在竞报公共服务设施指标环节决出胜负。
该地块的土地出让面积26232.04平方米，规划建筑面积65580.1平方米，容积率2.5，建筑限高60米，起始价28.38亿元，起始楼面价43268元/平方米。
出让文件显示，此次出让的地块须配建养老服务设施300平方米；无配建保障性租赁住房要求；无配建高端人才住房要求；中小套型比例30%，计19674.03平方米以上。
在竞拍环节，最初是中海和象屿地产两家房企展开竞价，从第65轮开始，现场又属于安徽国资房企安徽高速和厦门国资房企象屿地产的较量，中海休战。直到竞价到第78轮，进入中止价，保利发展也没有出价。
最终，安徽高速得胜，以总价36.887亿元+商品住宅装修标准4000元/平方米（集采价）+公共服务设施2650平方米斩获地块，折合成交楼面价56247元/平方米，溢价率30%。
实际上，安徽高速虽然前期未积极竞价，但对该地块是势在必得。闵行是其熟悉的区域，位于春申板块的安高申陇院完成四开四捷，多次登上上海楼盘排行榜，也让安徽高速在此有了更大信心布局。
奉新新城的低密地块也意料之中高溢价出让。
此次出让的奉贤区奉贤新城04单元14-04地块，土地出让面积25690.6平方米，规划建筑面积30828.72平方米，容积率1.2，建筑限高40m，起始价6.78亿元，起始楼面价22000元/平方米。
该地块吸引来国贸&象屿、奉贤新城&奉发两位竞买人竞拍。这次赢家终于轮到了厦门国资房企，国贸&象屿以总价7.58亿元竞得地块，成交楼面价24595元/平方米，溢价率11.8%。
至此，24日推出的5宗地块均顺利完成出让，共收金185.3亿元。
上半场完结，下半场土拍会有更多看点。据界面新闻了解，明日开拍的是徐汇、浦东唐镇、虹口北外滩3幅重磅地块，预计热度更高。
如浦东唐镇地块将迎来保利、绿城、中海、安徽高速、招商蛇口&港中旅、华润&越秀、国贸等房企参拍；虹口北外滩地块将迎来绿城、保利、招商蛇口&南通瑞城、中海、华润&越秀、金茂以及北京国企金隅地产参拍。
业内预计，按此热度，这两宗地块都有可能拍出区域/板块新“地王”。
而徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块，位于徐汇衡复风貌区，好地网研究员孙航海表示，该地块即使底价成交，163639元/平方米的楼板价也已经创上海全市以及全国涉宅地新高。据界面新闻了解，该地块将迎来徐房&招商蛇口、中海两位竞买人参拍。
这三宗重磅地块最终花落谁家，明日见分晓。
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