界面新闻记者 |
在历经过去几年的下跌后，香港核心区的写字楼市场正迎来一批重量级买家。
12月9日，京东控制的投资公司以约35亿港元的价格，向香港丽新发展方面购入了中环写字楼中国建设银行大厦的半数权益。
更早之前的10月，阿里巴巴集团与蚂蚁科技集团以72亿港元的价格，向文华东方国际集团购入铜锣湾港岛壹号中心共13层写字楼，同时获得屋顶标志使用权及50个停车位，计划在此设立双总部。
短短两个月内，两大内地科技巨头密集斥资置业，引发市场对香港写字楼市场价值的重新审视。
“整体来说香港写字楼处于底部，虽无法预测短期是否反弹，但对于中长期投资者来说入市时机已经到来，特别是核心写字楼资产。”第一太平戴维斯（Savills）深圳公司董事总经理吴睿在接受界面新闻记者采访时表示。
接连布局
本次京东购入一半股权的中国建设银行大厦，位于香港中环干诺道中三号，前身为香港丽嘉酒店，后重建为甲级写字楼，香港丽新发展方面同建设银行分别持有50%股权。
在重建后，大厦楼高27层，总建筑面积约22.9万方呎，其中18个办公楼层及1个银行大厅租予中国建设银行用以经营其香港业务。
据界面新闻记者实地探访，大厦坐落于中环核心地段，毗邻友邦金融中心、The Henderson等知名地标，从大楼内部的地下通道可直接通往中环地铁站，区位优势十分显著。
早在今年7月，市场已传出丽新发展有意出售所持股权，并与建行在内的潜在买家洽谈，据悉，建行虽然有优先认购权，但无意收购，其后市场又传出长实有意收购，而京东出价为一众竞争者中最高。
对于此次交易，京东方面表示，此次收购主要为满足自用需求，并强调公司“始终看好在香港的发展，将围绕供应链持续投资，推动零售、物流、技术研发等业务融入香港、服务香港。”
相较于京东的出手，此前阿里的交易金额更大。
阿里巴巴与蚂蚁科技以72亿港元向文华东方国际集团，购入铜锣湾港岛壹号中心的13层写字楼。交易涵盖总面积约30.16万平方英尺的办公空间，同时包括屋顶标志使用权及50个专属停车位。
这处物业位于告士打道281号，前身是拥有数十年历史的香港怡东酒店，所在地段为香港历史上首幅公开拍卖土地，素有“香港第一号地段”之称。
值得注意的是，阿里在香港时代广场的租约要到2028年才到期，提前数年砸重金置业的举动，被市场解读为对香港市场长期信心的明确表态。
对于此次交易，阿里巴巴主席蔡崇信也公开表示，此次收购分体现了其对香港经济及营商环境的信心，香港将成为其理想的国际业务拓展基地。
这两笔交易与香港写字楼市场近年来的低迷形成鲜明对比。
世邦魏理仕数据显示，2024年香港甲级写字楼的大额交易宗数创新低，全年仅成交98宗，为过去20年最少，总交易额达410亿港元，较2023年上升1.2%，为近20年第二低。
而仅2025年下半年，阿里和京东这两笔交易的总额就已突破百亿港元。这种反差的背后，是市场供需两端的深刻变化，也反映出企业对香港商业地产价值的重新评估。
为何在此时入场？
“香港写字楼经过过去几年的下跌，价格已经处于底部，相较于2019年的市场高峰，当前核心区域写字楼价格跌幅普遍超过25%，部分项目甚至接近四成，这种调整幅度已充分释放了市场风险。”吴睿接受界面新闻采访时指出。
2025年，香港写字楼市场结束了此前持续多年的单边下行态势，整体呈现出“触底回暖、结构分化”的鲜明特征，为巨头布局提供了关键窗口期。
从市场核心指标来看，租赁端的回暖信号尤为突出。
世邦魏理仕统计数据显示，2025年第三季度全港甲级写字楼净吸纳量达到69.18万平方呎，创下2018年第三季以来的最高纪录。更值得注意的是，中环、港岛东、九龙东、尖沙咀等所有主要商业区的净吸纳量自2015年第二季度以来首次全部录得正值。
租赁市场的活跃，背后是香港资本市场的强劲复苏所带来的需求增量。
毕马威最新报告预计，2025年香港首次公开招股(IPO)集资额达2721亿港元，同比上升210%，位居全球第一，且今年至今已完成了17宗“A+H”上市，为历来最多，集资额占全年的50%，进一步印证香港作为连接中国内地与国际资本市场桥梁的独特优势。
“2025年以来中资企业赴港IPO呈现出热度高、规模大的特点，带来了很多潜在写字楼需求”，吴睿指出。
从宏观环境来看，2025年美元降息周期启动，港元与美元挂钩的汇率制度下，香港市场利率也随之下行，有效降低了企业的融资成本。
与此同时，香港经济在旅游业复苏、消费回暖及金融市场活跃的带动下，呈现出企稳回升的良好态势，为企业长期布局提供了稳定的经济基础。
更核心的考量在于香港的全球资产配置优势。“对于大型中资企业来说，面对国际地缘政治、全球经济发展不平衡等情况，香港作为企业全球资产配置目的地的优势越发明显”。吴睿表示。
这一判断在企业战略布局中得到印证。目前阿里系已集齐证券、保险、银行等多张核心金融牌照，核心区域写字楼将成为其业务落地的重要载体。
京东也在近期加速布局香港市场，今年8月其完成了对本地品牌佳宝超级市场的收购，成立专门业务部门；9月又与华润隆地达成战略合作，宣布京东MALL香港首店将落户湾仔，预计2026年开业。
作为连接内地与全球的桥梁，香港完善的金融体系、自由的贸易环境以及与国际接轨的法律税务制度，能为企业全球化布局提供关键支撑。
新玩家涌入
科技巨头的扎堆入港，不仅是对香港写字楼市场价值的认可，更将深刻改写香港商业地产的生态格局。
吴睿指出，“科技企业来港布局资产将在未来一段时期成为香港商业生态中的热点，也将使香港商办市场买家结构更加多元化”。
在过去很长一段时间里，香港核心区域写字楼的买家主要以外资企业和本地老牌地产家族为主，即所谓的“外资与老钱”。
但近年来，这一格局正在发生显著变化。吴睿向界面新闻透露，“在传统核心区域，过去是外资与老钱为主要买家，但现在新钱‘new money’和一些科技新贵已成为重要力量。”
除阿里、京东外，今年6月，社交媒体平台小红书在香港设立了中国内地以外首个办公室；同期，美资金融公司Jane Street以约18.3亿港元租用中环新海滨项目六层楼面，创下香港核心区最大单一写字楼租赁纪录。
“从我们公司目前在香港写字楼市场接触的潜在买家中，已经明显感受到这个变化”，吴睿介绍道。
这种变化将带动香港商业生态的多元化升级。科技企业的入驻将吸引产业链上下游企业聚集，形成科技与金融融合发展的新生态。同时，科技企业对办公空间的智能化、绿色环保要求，也将推动香港写字楼配套设施升级，为市场注入新活力。
对于2026年香港写字楼市场的发展趋势，吴睿持乐观态度：“预计市场逐渐企稳修复，预计还会有更多大型写字楼交易案例出现。”
这一判断与多家行业机构的预测不谋而合。世邦魏理仕认为，随着港股IPO热度的持续、中资企业全球化布局的加速，香港核心区域写字楼的需求将进一步提升，推动市场从局部回暖走向全面复苏。
瑞银近期发布的研报也指出，随着2026-2027年写字楼的供应量下降，香港中环片区的甲级写字楼市场正接近“见底”，相信香港写字楼市场的复苏将继续惠及拥有香港甲级写字楼业务的公司。
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