曾烂尾多年的航天新佳园二期小区，去年才陆续重新交付。但交付后的安全并未真正落地——事故发生后，小区被排查出176处安全隐患。
10月11日的西安，已经连续下了一个月的雨，阴冷潮湿得恍如南方。位于西安南郊的航天新佳园二期小区里，随处可见约两米高的绿色铁皮围挡，上面贴着许多A4大小、印有“请勿靠近”的红色警示纸。小区里几乎没有绿植，只有杂草在土堆上疯长。道路凹凸不平，形成一滩又一滩的泥水，行人避之不及。从小区北门往西走到28号楼单元门西侧，会看到被黄色铁板封住的一片区域，边上有一些垃圾，外侧也拉起绿色围挡，上面贴着印有“内有深坑，请勿靠近”的警示纸。如果观察细致一些，还会注意到通往地下车库的所有楼梯门都被木板或铁钉封住，电梯的负一到负三层按键按不亮。
出事的井（曹年润 摄)
这些都在提示着20多天前的一场事故——9月20日晚上，一个11岁的男孩在楼下玩耍时掉进了墙体之间的通风井，最终因为伤重没有抢救回来。28号楼与27、29号楼相连，都是32层高，外墙大部分涂成淡黄色，底部为深棕色，簇新的外观显示小区刚交房不久的信息。这三栋楼的楼下有一大片空地，电动车混杂着汽车、自行车密密麻麻停放在路的两边。出事的男孩叫张小宇，当时他在跟其他孩子一起捉迷藏。
29号楼门前，雨天都是积水（曹年润 摄)
航天新佳园二期22栋的业主方倩茹是第一个赶到事发现场的成年人。她告诉本刊，那天包括她女儿在内，有十几个小朋友在28号楼下玩。她记得，女儿出门时已经晚上7点多。没多久，她就接到其中一个小朋友的电话，说有人掉井里了。她即刻慌了神，第一反应是自家娃掉了下去，冲到楼下后，她看到女儿在路边哭，浑身发抖，才知道出事的是家住航天新佳园一期的张小宇。
张小宇掉进去的那个通风井，方倩茹以前从未注意到。它在28号楼和29号楼墙体的中间，井口是一个长方形，目测宽度超过一米。方倩茹到达时，看到井口上方有一块被移开的泡沫墩，她猜想，“娃应该是想从泡沫墩边上绕到后面去躲藏，没想到一脚踩空，掉了下去。”当时天色已黑，小区没有路灯，方倩茹从井口向下望是一片漆黑。她觉得井不深，想着“先跳下去把娃扶起来。”方倩茹说她从张小宇上小学一年级开始就帮他辅导功课，把他当成自己家的孩子。刚伸脚出去，方倩茹看到井底有一个光源亮起，是张小宇的电话手表。这个遥远的小小亮点，让她突然一惊：这个井绝不止两米深，得有十几米。
出事的井（曹年润 摄)
方倩茹冲着井口喊“张小宇”，他回话：“我疼，我疼得很。”
听到这句话，方倩茹都快哭出来了，她对张小宇说，“我来救你，你等等我。”
方倩茹告诉本刊，自己没有想到，井下的那句回复是张小宇留在这个世界上最后的声音。她慌乱地报警，联系自己的老公、张小宇家长和其他孩子的家长。方倩茹说，最先赶来的是物业的工作人员，五十岁左右的男性，现场没有绳子，他取了消防栓里的喷水管，让人绑住自己往下吊。但水管的长度不够，大家又只好把他拉上来。随后消防人员赶到，看过地形后从楼梯下到地下车库的负三层，把张小宇抬了上来。方倩茹远远看到，担架上的张小宇已经昏迷，没有明显的外伤，右腿应该是断了，“正常人没法把脚那样向外翻折”。方倩茹后来听跟着救护车去医院的人说，孩子的后脑勺有一个很大的肿包。张小宇的急诊病历显示，他在入院前呼吸心跳骤停，双下肢多处骨折，有闭合性胸部损伤、闭合性腹部损伤、闭合性颅脑损伤特重型。
28号楼一位居民家窗外的通风井（曹年润 摄)
事后，方倩茹一想到那天的场景就泪流满面，浑身发抖，好几天晚上头疼得难以入睡。女儿后来告诉方倩茹，小朋友们平时一直在那附近“跑来跑去”，那口井南边的墙上有一扇窗户，她曾经从楼道翻窗出去到井口附近躲藏，再翻回去，从来没注意到那口井。女儿的描述让方倩茹毛骨悚然，“就觉得，今天不是你家孩子掉下去，明天就是我家孩子掉下去。”方倩茹说，出事之后，小区里几乎看不见孩子在楼下玩。即使是在附近上初中的孩子，家长也开始接送他们上下学。176处安全隐患
张小宇的遗像摆放在客厅的一角，边上放着他的黑色电话手表，和一个盛饭的小碗。照片上的他长着一张白皙圆润的脸，单眼皮，微笑着。79岁的奶奶陈桂芝拿起照片泣不成声，平复许久才慢慢吐出字语：“我娃可爱又懂事。他才11岁，把我的心都疼烂了。”这些天，陈桂芝每天晚上都睡不足三小时，总是梦到给孙子洗澡。陈桂芝说，奶奶给你搓一下背。张小宇说，奶奶你不要动，我疼得很。陈桂芝从梦中哭醒。
张小宇个子高，身高接近一米七，体格壮实，有一百三十多斤。陈桂芝说，张小宇是一个很温暖的孩子。前年她摔了一跤住院，才9岁的张小宇到医院照顾她，给她倒尿盆，摆毛巾，做饭。他姑姑问他，“张小宇你不嫌脏吗？”他说，“我不嫌，我小时侯奶奶也不嫌我脏。”
张小宇在班上的成绩不算出类拔萃，但人缘很好。他不吃炒面，班上其他同学就把午餐里不是炒面的东西挑出来，集中到他碗里给他吃。他很聪明，“能把《三国演义》里的人物关系分析得明明白白。”
陈桂芝说，张小宇还有个姐姐，家里经济并不宽裕，全家人的生活都是围着孩子转的。这两年行情又不好，张小宇父亲辞了职，兼职在工地上开车。家里主要靠张小宇母亲的工资和爷爷的退休金生活。陈桂芝平时也做一些给回迁房打扫卫生类的零工，每天挣80元。爷爷很疼爱两个孩子，陈桂芝记得，有一回礼拜六，爷爷送孩子去补课，碰上饭点，他在饭馆给两个孩子买了想吃的东西，自己没舍得吃，只吃了一点孙女剩下的饭。回家以后他对陈桂芝说，她做的饭很香。
张小宇一家八九年前就在位于长安区的航天新佳园一期买了房，是为了孩子上学。航天新佳园二期的东门对面就是航天三小，南边还有西安航天城第五小学、第七小学，北边有西安雁塔区航天小学、西安市航天中学。其中，航天中学是省、市重点中学，既有初中部，又有高中部。叶舒记得，购房时销售描述的学区规划更加梦幻，说航天新佳园二期里会建陕西师范大学附属小学、初中和高中，“陕师大附属小学是西安的五大名校之一”。但这后来并没有兑现。航天新佳园附近的多位房地产经纪告诉本刊，长安区是西安市面积最大、人口最多的一个区，来买房的一般是原先在长安区农村生活的本地人，或在长安区工作的人，都是刚需房。
（曹年润 摄)
除了离家近，附近学校多这两点外，居民们对航天新佳园二期其他方面都是不满意的。夏宁是2017年购买的房子，2025年8月底她刚搬进去时，就发现太多的问题：她买的是128平方米的房，最终交房时只有120平方米。墙上有很多施工留下的小洞，“一面墙上有20多个，”他们自己用水泥堵上。
在夏宁的印象里，今年7月之前，27、28和29号楼用的还是临时水电，“有时候吃着饭，房间忽然就黑了，所有住户的用电、电梯和公共部分的照明用的是同一根线缆，铝制的，在地面上没有任何保护。还烧断过一次，劈里啪啦地冒火，当时边上停着很多电动车。”小区里没有路灯，也没有监控。二期13栋的居民张哲说，晚上他们只敢让老人推着婴儿车在13号楼下的门厅、楼的旁边，或者从车库到对面的小区溜达一圈，不敢让他们在自己的小区里走。他给妻子买了防身用的手电筒、防狼喷雾，怕她走夜路的时候遇到危险。
（曹年润 摄)
最为严重的是电梯的问题，“动不动就有人被关在电梯里，时间最长的被关了三个小时。”虽然电梯里有摄像头，但物业似乎发现不了电梯关人的情况，都是业主联系他们，他们才有反应。夏宁说，电梯也有急速上升和急速下降的情况，有一回她丈夫在25楼坐电梯下楼，电梯在两三秒内忽然降到16楼，吓得他腿软。夏宁告诉本刊，不少居民都在不停地向物业反映电梯的问题，物业说通知电梯厂家维修，但一直没修好。自从住进小区，夏宁就不敢让孩子自己下楼玩。她和丈夫带娃时，都要分开坐电梯，一个人先下去，另一个人再带着娃上，“就怕被困在电梯里。”
多位航天新佳园二期的居民告诉本刊，张小宇出事后，他们小区所属的管委会成立了工作专班调查此事。根据专班记录员的记录，航天新佳园二期共排查出176处安全隐患。“复活”的烂尾楼
沿着航天西路从北往南走，穿过稠密的、以餐饮为主的商铺后，会看到一排装修门店，其中面积最大、招牌最为醒目的是“居然之家”，它是航天新佳园一期的底商。
航天新佳园二期就在一期的南边，仅隔着一条东西向的航天中路，却俨然是两个天地。一期的外立面是红色，已经有斑驳脱落的痕迹。二期的外立面大部分是簇新的淡黄色，“显得更加高级”。但如果仔细看，会发现航天新佳园二期的底商都上着锁，玻璃门上布满灰尘，里面空空如也。甚至很难注意到二期有个大门，那里仅有一个钢筋架构，保安亭是一顶蓝色的帐篷，底下放一个桌子、一把椅子。下雨天，保安拿一把伞去戳帐篷顶上的积水，以免压垮篷顶。一位居民告诉本刊，保安是出事后才有的，“相当于我们这个小区是开放式的。”
保安亭（曹年润 摄)
多位居民告诉本刊，出事的二期其实烂尾了近10年，2024年6月才陆续交房。根据航天新佳园售楼部的规划图，航天新佳园分两期开发，占地500余亩，一期共有20栋楼，二期规划了29栋楼。二期的业主告诉本刊，一期的房子于2016年售完，2018年基本完成交房。二期的预售早在2015年就已经开始，二期分为ABCDE五个区域，B区是商业用地。那时小区还刚刚打上基坑。购房者们跟开发商签订房屋认购协议。
二期28栋的居民叶舒是在2016年买的房，一平方米6000多元。销售对她说，航天新佳园位于航天基地主轴区，是航天基地的重点建设项目，它东眺万亩氧吧杜陵生态遗址公园，北接文化产业、金融商务和城市价值高度聚集的西安曲江中央文化商务区，经济发展前景不容小觑。不过该地块并非航天基地开发。2018年，航天管委会国土分局的局长在接受西安媒体的采访时说，航天新佳园一期的开发商是西安天浩置业有限公司，二期的开发商是陕西霈博实业有限公司，于2014年1月挂牌取得土地使用权并签订土地出让合同，2014年7月申请办理不动产登记程序。
（曹年润 摄)
当时销售告诉叶舒，小区会在2017年交房，她儿子还能在这里上两年幼儿园。方倩茹清楚地记得，小区的开盘仪式搞得盛大，请来了娱乐圈天王级别的明星。一位业主记得，去买房时虽然不需要摇号，但售楼大厅全是人。令购房者没有想到的是，到2017年5月，除了D区在建外，其他区还完全看不到房子的影子，“完全没有动工”，他们多次询问开发商，对方给出各种不适宜开工的理由，工地没有进展。在意识到事态严重后，业主们开始维权。一名业主代表告诉本刊，维权群有4000多人。这些年他们去过管委会、西安市住建局、陕西省住建局，甚至有人去过北京上访，每次维权都有人号啕大哭，但都没有获得有效的反馈，只知道开发商的资金链断了。
回忆起维权的日子，27栋的业主夏宁还是觉得绝望。她和丈夫都是90后，出身农村，2016年毕业后在附近的一家民营企业上班，买这个房子花光了他们的积蓄，“还四处借钱，东拼西凑了个首付，结婚的礼金也用了进去。”后来他们的公司因疫情倒闭，夫妻俩都失了业，身上背着房贷和每月2350元的房租，还有孩子要抚养。工作也不好找，有好几次面试完，夏宁是骑着电动车，哭着回家的。后来他们实在没有办法，跟朋友合伙开了一家奶茶店，又添上每月3000元的店铺贷款，生意也不好。“没有办法，只能熬着。”
夏宁记得，2018年初，开发商以前期五证不全售卖的房子不合规为由要求A区的业主退房，他们都不愿意。“从2017年到2018年，西安的房价翻了一番，附近的小区涨到每平方米12000-14000元，如果退了，我们就买不起房子。”一直到2019年，他们才看到一点希望。经过业主不懈地向有关部门反映，以及媒体报道后，2019年，西安市住建局督办，航天基地住建局成立航天新佳园二期烂尾项目专项工作组，开发商列出了详细的施工节点计划，预计2019年底完成施工。然而，工程频繁因下雨、高考中考、雾霾、场地泥泞等理由不断停工。2019年底疫情之后，又继续停工。
一栋烂尾楼上拉着横幅：施工周边勿停留，老人小孩安全守（曹年润 摄)
再次出现转机是2021年下半年。当时各大房企频频爆雷并引发债务危机，全国很多楼盘停工甚至“烂尾”，各地开始推进“保交楼”工作。2022年，航天新佳园二期被纳入西安“保交楼”名单。浙江大学公共管理学院教授邹永华告诉本刊，保交楼政策是近年来解决烂尾楼问题的一个重要民生工程，它是指政府、开发商、金融机构多方协作，确保商品房项目按合同约定时间、质量标准交付给购房者的政策。
在叶舒的记忆里，2022年3月，小区所属的航天管委会介入航天新佳园二期项目，接手A区的建设。叶舒记得，2022年5月，管委会要求他们以现金的方式补交首付至51%，实质是通过业主自救的方式，为项目后续推进注入流动资金。但这导致200多户居民退房。“有的人买的时候是9000元/平方米，如果买130平的大户型，前期交20%的首付，追交的30%，差不多也要30万，一时之间拿不出来。”叶舒说，她去售楼中心交钱的时候，看到有人因为这笔钱大哭。叶舒的丈夫当时已经有退房的念头，但她坚持等到交房，“那时房价太贵了”。
夏宁说，纳入“保交楼”名单后，她激动得不停带着娃去看施工进度，“今天看它建到一层，隔一段时间到了三层，真的很开心，但过段时间又不动工了，又开始着急。”
2024年6月，航天新佳园二期烂尾的楼栋终于开始陆续交房。夏宁告诉本刊，收房时她就发现小区很多问题，但还是迫不得已做出了收房的决定——开发商要求交房的业主签订一份免责协议，不追究开发商延期交房的责任，会给每年18000元左右的赔偿。如果不签，就拿不到钥匙。夏宁的孩子今年9月就要到航天三小上一年级——她和丈夫都在高新区工作，如果不搬进去，开车送孩子上学都要一个多小时。被掩盖的问题
张小宇出事后，叶舒想过卖掉二期的房子。她的房子在28栋的二楼，90平米，三室一厅。最小的房间窗外一直有两个深坑，开窗向下望，让人有种身处十几楼的错觉。其中一个“坑”溢满了绿色的水，飘出腐烂的臭味。她是在出事后才知道窗外的深坑也是通风井，向物业反映以后，也没有人来封堵井口。她不敢再住那个房间，更加不敢打开那扇窗，“总有种深井在凝视你的感觉。”
（曹年润 摄)
在上海易居研究院副院长严跃进看来，这起事故暴露出一个更深层的问题：楼盘烂尾，除了建筑本身的烂尾，管理层面也会有漏洞；后来的保交楼政策客观上解决了建筑层面的问题，但企业资金肯定很紧张，本身无暇再顾及高质量的物业管理工作。邹永华向本刊表示，“在实际操作中，未来保交楼工作的关注点不应该只是把房子建造完成，而应当交付一个安全、健康的生活环境。”
浙江大学公共管理学院教授邹永华最近在做烂尾楼的相关研究。他告诉本刊，烂尾楼通常出现在弱势城市，比如三四线城市、县城。“房地产市场的扩张是资本驱动的，当一二线城市竞争太激烈，资本过度积累，房企就会到三四线城市去买地，通过预售大量地回笼资金。当房地产行业下行，或者某一个房企资金链出现问题，甚至房企想进行更大地扩张，就会把资本撤回一二线的核心城市，这就导致三四线城市的项目烂尾。”
2022年，易居研究院对全国的烂尾楼情况做过调查研究，严跃进发现，在2020年以前，烂尾楼通常出现在小城市，比如山西运城，那里很多是不知名开发商建造的楼盘，而在疫情之后，西安、郑州、重庆、昆明等二线城市的烂尾问题比较凸显，这些城市的供地力度、市场销售前期都不错，而且有比较大的开发商，但它们也开始出现资金链断裂的问题。“可以说，烂尾的问题变得更加严峻了。”
（曹年润 摄)
严跃进告诉本刊，西安烂尾楼数量众多，其实是二线城市城区快速扩张下的一个结果。2016年开始，一些城市新城建设力度持续加大，房地产项目的开发量明显增加。像航天新佳园二期所在的航天基地就属于新盘供应多的区域，规划的项目体量非常大，且叠加新城区的宣传等，会吸引较多市场需求进入。但一旦出现问题，资金吃紧状况会非常明显。邹永华补充，西安的城镇化受外力驱动，内生动力不强。“它本身的城镇化率不高，不过政府有强省会战略，做了大量的宣传，吸引大量的人买房，但和城市本身的市场和产业发展并不匹配，这也导致大量烂尾楼的出现。”
烂尾之后，航天新佳园二期的不少居民都在质疑是开发商挪用资金导致了资金断裂。多位专家告诉本刊，开发商资金断裂，一个重要的原因确实是资金被挪用，这背后是政府对预售资金的监管不严，在全国范围内普遍存在。武夷山市住建局住房管理股负责人李炜告诉本刊，在一个正常监管的流程中，从购房人网签开始，其定金、首付款、按揭贷款都必须进入监管账户，并且优先用于项目工程建设。但到目前为止，我国都没有全国性的预售资金监管的操作性法规，因此一个地方的预售资金监管做得好不好，有赖于地方主管部门的重视程度。
（曹年润 摄)
李炜说，商品房预售制度是我国学习香港的“楼花”模式并特色化后的一种产物，从本质上来看，它是以政府公信力做背书，让购房人放心购买的一种制度模式。邹永华解释，中国的商品房预售制度主要是为了解决房地产开发资本需求量大的问题，“房地产开发企业可以用较少的资金来启动项目。”长期以来，我国的房地产市场都处于上升的趋势，一定程度掩盖了资金无监管或监管乱的问题。而近两年房地产市场由于购买力下降、需求降低等加之国家金融调控等综合性的原因出现了颓势，资金监管的种种问题就暴露出来。
陈桂芝说，出事后，张小宇的父母已经不想在这个小区继续居住，“好像总能看到张小宇的影子，想到就想哭。”过去一家人的日子过得辛苦，但为了子女奔波，生活总有盼头。“张小宇走了，生活好像连推动力都没有了。”
附近的房地产中介告诉本刊，出事后来找他们卖房的航天新佳园二期居民也变得更多。一位居民告诉本刊，自己也想过离开。但一想到丈夫她就很犹豫。房子是他们两人攒钱才凑够的首付。2022年5月补交了20万之后，家里经济压力很大。当年8月，丈夫为了赚几百块钱的外快，路上出了交通事故，重度颅脑损伤，如今还躺在湖北县城的医院里，认不出她。搬进新房后，她打开老公出事之前写的心愿纸条，写的是：我今年的目标是再买一套房，小户型的，70多平方米。“他不想再在这个房子上耗时间了。”
（文中张小宇、方倩茹、陈桂芝、叶舒、张哲、夏宁为化名。）
原标题：《11岁男孩坠入小区通风井：烂尾楼“复活”后的悲剧》
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