告别“三级架构”管理模式，万科迎来组织架构巨变

界面新闻记者 | 王妤涵

万科开启了近年来规模最大的一次组织架构调整。

9月17日，万科官网悄然更新了一张组织架构及管理团队表，标志着近期筹备已久的组织架构大调整正式落地。

此次调整彻底撤销了万科原有的开发经营本部，将“5+2+2”架构（5大区域公司、2个总公司、2个直管公司）调整为16个地区公司，由总部直接管理。这也意味着万科打破了沿用近二十年的三级架构管理体系，全面转向二级管控体系。

“此番动作体现了万科当下积极应对市场变化的战略决心，与当前行业规模收缩的趋势相匹配，对公司发展来说，也可以较好应对经营压力，提升企业的经营效率”，上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受界面新闻采访时指出。



告别传统三级架构

万科此次组织变革可谓全面而深刻。



结构调整后，万科从原来的集团总部、事业集团（BG）、事业单元（BU）三大板块，转变为集团总部、地区公司和事业部三大组成部分。

集团总部层面完成职能重塑，在董事会办公室、集团办公室/党群工作部之外，新设立了11个专业中心，接管了原区域公司的核心权限。投资发展中心、产品设计中心、营销中心等关键部门直接穿透至项目端，实现对一线业务的垂直管理。

区域层面，原东北、华北、华东、南方、西南五大区域公司被全面撤销，取而代之的是16家地区公司承接具体的执行职能。

按地理板块划分，北方区域覆盖北京、津冀、山东、东北四地，南方包含深圳、莞珠、广佛、福建四城，华东布局上海、苏皖、苏南、浙江四区，中西部辐射西北、西南、华中、云桂四域。

与开发业务的剧烈调整形成对比，多元业务板块维持着相对稳定架构。

原来隶属于开发经营本部的物业事业集团（BG）被调整至事业部，与商业与酒店、长租公寓、海外、食品、物流、办公、财顾共同构成了八大事业部，直接向集团汇报。

“在今年深铁集团入主万科后推动国资深度管控，要求万科聚焦核心业务、提升管理效率。通过此类调整和合并精简，决策链条缩短，资源向高能级城市集中，有助于提升项目执行效率与风险管控能力。总体上也有助于万科降本增效，促进万科经营更稳更有效”，严跃进对界面新闻表示。

值得关注的是，几乎在新组织架构落地的同时，万科公告称，深铁集团向其提供了不超过20.64亿元借款。自2025年初深铁集团全面接管以来，已累计向万科提供借款近260亿元。

高管重新排兵布阵

架构调整伴随着核心管理团队的重新布局。

集团层面上，深铁背景的团队继续巩固核心权位。公司董事会主席辛杰、执行副总裁李刚等深铁系高管职务不变，进一步掌控战略决策权。

专业条线上则出现了新的面孔。财务负责人韩慧华继续兼任执行副总裁，同时新任命卜令秋为财务总监，形成“双核心”财务管控体系。

据了解，卜令秋出生于1969年，曾先后供职于深圳市天健（集团）股份有限公司、深圳市市政工程总公司等多个深圳国企，曾任深圳市特区建工集团有限公司财务金融部总经理。

此外，郁亮虽保留执行副总裁职务，但不再分管具体业务，角色转向战略顾问。这一布局与深铁今年年初全面接管后的人事调整一脉相承，标志着万科治理结构的“深铁化”进一步深化。

同时，相应的地区公司负责人也进行了调整，整体呈现出总部高管挂帅关键区域、资深老将镇守核心市场的特点。

具体来看，北京公司总经理由集团执行副总裁李刚兼任；上海公司总经理为耿冰；深圳公司总经理唐激杨，浙江公司总经理陈灏，广佛公司总经理周轶群，华中公司总经理易平安，东北公司总经理曾巍等。

这种安排既保持了管理团队相对稳定，也可以确保战略落地效率，避免了大规模的人事震荡。

房企集体“瘦身”

万科此次组织架构调整并非孤例。2025年以来，包括金地、招商蛇口等在内的多家头部房企不约而同对组织架构“动刀”。

据CRIC监测数据显示，在重点监测的65家企业中，今年以来已有14家规模房企进行过19次调整。其中，前8月销售TOP20的房企中有11家进行了调整，TOP10的房企中更是有7家进行了架构优化。



从时间线来看，一季度是调整高峰期，有11家房企进行过12次调整，二季度略有放缓，仅2家房企有所动作，而进入三季度，组织架构的调整浪潮再次回升。

从变革特点来看，集团直接对城市公司负责、向一线项目要业绩的“二级管控”模式，成为当下各大房企组织架构调整的重要方向。



“这一动作和2019年及以前的高歌猛进形成了对比”，严跃进对界面新闻表示。“此类调整虽然有些无奈，但还是属于积极做法，体现了行业和企业从过往的‘增量扩张’向‘存量深耕’转型的适应性变革，通过扁平化架构提升现金流管理能力与投资决策科学性。”

从房地产行业整体发展来看，房企当前确实面临诸多挑战，但对于万科等企业的战略调整，应该从积极角度给予肯定。随着“十五五”规划的到来，房企需要从新起点出发，持续构建新架构、新模式、新业务，实现新的发展。