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界面新闻编辑 | 李慎
2025年上半年，深圳商办市场呈现 “供应收缩、需求分化、成本下探”的特征。
从外部宏观层面来看，中美贸易摩擦持续发酵，外向型企业扩张意愿减弱，开发商对市场前景保持谨慎；内部转型层面，高新技术产业占GDP比重持续提升，硬科技企业成为租赁市场核心驱动力。
在整体增量需求疲软的背景下，上半年深圳甲级写字楼项目普遍延后入市，供应端的收缩虽暂时缓解了空置率上行压力，但租金下行趋势未改，市场在 “供需博弈” 中呈现出短期指标缓和与长期压力并存的状态。
对于这一复杂态势，戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端在接受界面新闻记者独家采访时指出：“需求端是当下深圳商办市场的关键变量，接下来如果经济向好，对需求面形成支撑，整个商办市场的表现也会好很多。”
写字楼延期入市成常态，硬科技主导需求
戴德梁行统计数据显示，2025年上半年深圳甲级写字楼新增供应23.5万平方米，同比减少35%，低于市场普遍预期，主要源于开发商对市场不确定性的谨慎态度。
供应收缩暂时缓解了空置率上行压力，截至二季度末，深圳甲级写字楼的空置率微升1.2个百分点至27.8%，但仍处于历史高位。租金持续承压，平均租金降至每月每平方米 160.1 元，较去年末下跌 5.3%，创近五年新低。
但未来三年供应压力仍将持续，年内还有约122万平方米的甲级写字楼可投入使用，至2027年在途供应达420万平方米，即便考虑项目延期或运营方向调整等因素，到2027年末深圳甲级写字楼总存量仍有望突破1000万平方米，写字楼市场竞争将持续白热化。
面对激烈的竞争，深圳业主的招租策略也愈发“务实”。
界面新闻获悉，上半年深圳市场上大部分业主都选择继续下调租金以留住或招揽租户，同时也推出更多样化的服务以提升租户体验。
“当前业主普遍非常积极，会主动降租以稳住客户，因为在市场寻找增量客户非常困难，与其挖掘别人的客户不如稳定自己的客户”，张晓端对界面新闻指出。
“另外，现在有些总部型物业启用后会要求关联企业搬回，或者要求产业链上下游企业入驻，这种需求的转移也会进一步加剧存量楼宇的竞争压力”。
在此背景下，今年二季度，深圳甲级写字楼平均租金继续下探，较2024年末下跌5.3%，至每月160.1元/㎡。
而价格优势在一定程度上促进了新供应及部分存量项目的去化，上半年全市累计净吸纳量6.8万平方米。
尽管整体需求疲软，高新技术产业仍是核心支撑。
硬科技企业如DeepSeek、宇树科技等掀起新一轮扩张热潮，带动人工智能、半导体等细分领域租赁面积需求以28.1%需求占比重回首位。
零售商场扎堆上新，体验式业态成突围关键
不同于写字楼市场，零售市场上半年在供应端的表现相对亮眼。
戴德梁行统计数据显示，今年1-6月深圳共迎来30.3万平方米的新增优质购物中心，全市优质购物中心存量增至747.7万平方米，其中，主要贡献自太子湾K11 ECOAST以及罗湖益田假日广场，
与传统“粗放式运营”不同，近期上新的商场呈现差异化运营特征。
比如，蛇口的太子湾招商花园城的开放式独栋街区VILLA，与隔壁的集中式商业形态为主的K11 ECOAST形成互补，成为深圳西海岸“文旅+”的热门打卡地；印力iN城市广场的3万平方米户外运动广场，均通过差异化定位吸引特定客群。
但总存量的扩大也令深圳优质购物中心密度进一步加大，而新商业体的入市再加上社区型商业、写字楼商业配套等设施的完善，也带来了需求端的分流。
“整体来看，新旧商业呈现‘此消彼长’的关系，市场竞争会加剧并对租金形成压力，但好处是整个市场的盘子可能会做大，进而刺激消费潜力的释放”，张晓端表示。
截止今年6月末，深圳优质购物中心最优层平均租金录得每月每平方米761.6元，半年下降2.4%，全市整体空置率上升1.2个百分点至9.1%。
细分领域来看，随着物质生活水平提高，消费市场也在持续升级换代，人们更愿意为情感价值买单。
比如，以泡泡玛特、Top Toy为代表的IP潮玩店，吸引了大批年轻人，不仅能彰显文化与个性，也是连接情感的工具，让消费者从中获得群体归属感。
同样以情感陪伴需求催生的宠物经济在购物中心的发展势头依旧火热，业态也由过往的展示出售、洗护服务延伸至宠物玩具、日化用品等快消类零售，“宠物经济”的衍生链条正不断丰富完善。
政策端，深圳《提振消费专项行动方案》的出台，以及以旧换新及国补等政策效果，对市场信心提振效果显著。
今年1-5月，深圳社会消费品零售总额同比增速较去年数值提升3.6个百分点至4.7%，其中限上单位家用电器和音响器材类零售额增速高达74.9%。
在零售物业的市场需求上亦有所反应，今年上半年深圳购物中心新开的数码电子及智能家电品类的数量占所有品类的比重较去年全年上升0.8个百分点至5.2%，大疆、影石、倍思等国产科技新势力均有入驻。
展望未来，戴德梁行数据显示，未来三年，深圳将有约126.4万平方米的优质购物中心计划入市，其中西部板块为供应的“主力军”，占比高达68.4%，区域竞争或将加剧。
大宗交易“量缩价跌”，小总价资产成主流
2025年上半年，大湾区大宗交易整体呈现“量缩价跌”特征：广深两地共计成交大宗交易29笔，总成交额同比下降61.8%至147亿元，单宗均价也由过往的10-20亿元降至5亿元。
其中，交易金额超过5亿元的大宗交易仅有5笔，金额最大的为兴业银行66亿接手的恒大深圳湾超级总部项目，其余均为单笔低于5亿元的小规模交易，反映出市场主流需求转向小总价资产。
具体来看，广州各区属平台招商引资及企业自用需求是推动工业（产业）类与非核心区办公成交的主要引擎。
深圳办公类物业成交总额近80亿元，以京东方、国泰君安等为代表的上市公司及国企占主导，主要受企业自用需求推动。
同时，工业类的资产法拍市场较为活跃，例如龙华某产业园以评估价7折成交，吸引了险资与私募基金的竞逐。
另外，仓储物流由于属于物流基础设施行业，关系民生工程方向，具备收益稳定、抗风险能力强等特点，成为险资持续加码的重要标的。
同时，私人投资者抄底法拍项目的趋势也更加明显。
“没有卖不掉的资产，只有卖不掉的价格”，戴德梁行华南区资本市场部主管陈俊儒向界面新闻指出。在降息窗口下，通过收购困境资产实现 “低买高卖” 的机会增多，而随着价格的持续调整，私人投资者将积极参与市场。
展望未来，戴德梁行建议投资者把握三大趋势：一是聚焦政策导向板块，如光明科学城、河套深港科技创新合作区；二是关注 “商办改保障房” 机遇，政府计划未来三年改造50万平方米存量物业；三是布局新经济基础设施，数据中心、生物医药仓储等领域因AI算力需求激增和医疗产业升级，成为资本新宠。
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